加拿大房地产体系

加拿大的房屋买卖和国内的买卖是有很大不同的，所以对于加拿大本国居民和加拿大的新移民来说，在购置房产之前，对加拿大房产买卖业务有相当的了解，还是很有必要的。首先来来了解一下几个国内比较陌生的概念：

Broker/Agent/Realtor

加拿大买卖房屋的双方多数是有各自的AGENT的。双方的经纪人都必须是考有本州执照的专业地产代理。Broker特指在交易背后代理各种手续的地产中介公司，也就是卖方的agent所依附的公司。Buyer’s Realtor是买房人自由挑选的买方代理人。他们最了解本地房产市场，对于大到地方政府、社区学校小到房屋结构、周边公交了如指掌。Realtor负责根据买主的喜好筛选房屋，带领买主实地看房，帮助买主讨价还价直到完成closing手续。和国内不同的是，作为买方，这样的服务是不需要用钱的。如果一个买主没有自己的realtor，卖方经纪人必须在看房之前和买主签订一个类似披露协议的合同，保证自己没有刻意隐瞒房屋的缺陷。不过这样“胆大“的买主还不是很多。
地产经纪是房地产市场的专业人士，他们所具备的知识比买卖过多次房屋的业主要丰富得多，另外房地产买卖要经过一套严格的法律程序。此外地产经纪有专业的电脑软件和数据库资料，可以查找市场上最新的信息和动态，翻查每所房子的评估价值、税务、历史销售资料,这其中的很多信息是普通人士所无法获取的。

MLS(Multiple Listing Service)：

是由加拿大地产业协会管理的、各省地产业协会支持的地产业专用数据库。不仅提供现今上市的地产信息，并有每处地产多年来的历次销售记录、政府估价等资料。美国也有同名的数据库。实际上，因为INTERNET的普及。公众可以通过MLS网站查找上市地产广告，所以MLS的覆盖面是全球性的。

House（独立屋）

加拿大民用房屋中最多的就是House。而House里面还会细分为single family house和multi-family house，前者当然最常见。有人将house翻译成别墅，不过这跟从小电视里看到资本家作威作福的别墅是不一样的，在这里house可以更好的理解成为独立屋。业主拥有房屋和地皮的产权。这里的house大多是全木结构，所以定期的home improvement 即房屋整修是必需的。住house没有物业费，但房子的一切生老病死，包括自己家地盘上的一草一木，都由屋主负责。

Duplex House (双拼屋，马屋)

同一屋顶下的两套住宅联在一起，可以是一左一右、一前一后，偶尔也有一上一下，以一左一右居多。业主拥有自己那一半的房屋和地皮的产权。

Townhouse (城市屋、镇屋)

左右均有墙壁与类似房屋相连的小住宅，通常各自有独立的门口，多个不同家庭拥有地皮的产权。

Condo （公寓）

Condo是condominium的简写。Condo对于房屋的建筑模式没什么限制，主要是居住管理模式上和house有明显不同。Condo是有物业的。譬如扫雪、清理垃圾、修剪草坪这样的工作会有物业公司代劳，房主付出的代价是每月一交的maintenance fee。加拿大人工昂贵，这是不小的一笔开销。除了物业费，property tax也是一分不能少的。Condo一般户型较小，单身、年轻夫妻、老人选择这样的住房更多。

Square feet(平方英尺)

1000 square feet =92.9square meter

在加拿大购置房产主要分为以下几步*：
第一步：卖方房地产主与某一地产公司(及某一地产经纪)签署代理销售合同(LISTING CONTRACT)，正式建立委托人(卖方房地产主)和代办人(此地产公司)的关系，并列明合同细节(双方的承诺)。主要内容：委托人授权此代办人将其列定的房地产以双方同意的价格列入MLS，并同意在代办人成功找到买主、成功导致一可执行的买卖合同的签署的情况下付给代办人佣金，佣金量由卖主与经纪协议后列入合同内；此地产公司(地产经纪)同意作卖方房地产主的代办人，并同意除卖方地产主允许的情况下，不接受买主的任何报酬。合同内同时列明卖方经纪将以上述佣金的多大一部分作为付给带来最终买主(导致合法出售合同) 的买方经纪之报酬以鼓励地产业其他经纪与之合作。
第二步：卖方房地产主填写陈述文件表格透露此房产的关键信息。卖方经纪获取多方面详细资料后将此房产列入MLS数据库。
第三步：买方经纪搜索MLS数据库，发现此房产列入市场，如果适合买主顾客的要求，经纪向买主介绍此房产。(买主在看房之前应先在银行取得贷款利息保证和最高贷款额以保证有足够财力购买所看的房产。)
第四步：买方经纪与卖方经纪安排时间，买主看房。
第五步：买主提议并出价购买，买方经纪协助起草合同(CONTRACT OF PURCHASE AND SALE)。卖主可以接受买主的出价及条款，也可以还价并在合同中加上其他保护自己利益的条款。双方彼此还价及谈判后达到共同满意的价钱和条款，签署的合同在法律上开始有对双方的约束效应。
第六步：免除条件。因合同中一般都有需要免除的条件，比如买方需银行贷款、需验房师出具令买方满意的验房报告等，直到所有条件全部清除之后，此合同才有真正完成的可能。需要注意的是如果合同中存在任何一条件给予一方无客观理由也能主动退出的控制力，这样的合同便属于可无效合同，没有法律上的约束力。然而，某些条件下可以注明仅有益于买方或卖方，这样注明的意义是受益的一方可以自行决定免除该条件以完成合同(重要前提是即使此条件未满足，合同仍可以完成)；而另一方无权以这样的条件未真正满足为理由拒绝完成合同或拒绝履行合同中之其他承诺。
第七步：免除条件后，双方已完全受法律约束，必须完成合同之约定。基於这样的信心，各自可以安排搬迁等事宜，联系通知各自的律师或公证人以完成产权及金钱的交接。
第八步：COMPLETION DATE 所有必要的款额从买方或卖方及其贷款银行转出，按已有合同和服务收费约定分至卖方及其原贷款银行、政府机关、双方经纪、卖方律师等。旧按揭(mortgage)从产权(LAND TITLE)上取消。产权正式转至买方名下，新按揭(mortgage)注册于产权上。地税等项目需要以ADJUSTMENT DATE 为分界分别承担，多退少补。买主应注意提前购买房产的地震、火灾等保险。因为在法律上，所有风险都从这个日子开始转成新房主的责任了。
第九步：买方经纪从卖方取得钥匙，在POSSESSION DATE当日交给新房主。卖方应在POSSESSION DATE 之前搬出，以便买主能够在POSSESSION DATE当日搬入。新房主检阅房产。